广大农村宅基地自建房有没有房产证(不动产权)?如何办理?

依民法典或者物权法可以办理房产证,没有房产证也不影响物权的设立。民法典规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。那么,广大农村宅基地自建房没有房产证能否否认物权的效力? 作者给出的答案是:没有登记的自建房屋不能否认物权设立的效力。从法理学的角度观察,民法典第…

依民法典或者物权法可以办理房产证,没有房产证也不影响物权的设立。民法典规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。那么,广大农村宅基地自建房没有房产证能否否认物权的效力?

作者给出的答案是:没有登记的自建房屋不能否认物权设立的效力。从法理学的角度观察,民法典第二百零八条仅是法律条文,并不是法律规则,我们判断法条条文是规则,还是原则,需要通过法律体系确认,如果通过法律体系,至少是单行法没有寻找到法律后果,该条文并不是法律规则,而是一项提倡。如,民法典规定,夫妻应当互相忠实,如果不忠实,需要达到重婚,或者事实上形成夫妻关系时,才能达到民法上的法律责任。

不动产物权登记也是如此。在宅基地自建房没有登记不影响物权的设立的效力,没有房产证的转让的效力也仅仅是不能对抗善意的第三人。如,农村村民的自建房没有房产证,父亲将房屋转让给他人,并被他人占有,并使用,父亲去世,其儿子等继承人不能因为没有办理过户手续而主张转让的效力。

宅基地自建房有没有房产证,应当依法申请登记,并取得房产证。其中,提供权属证明和不动产界址、面积是必须的材料。具体而言,至少提供以下材料:

宅基地使用证明;建房许可证明;四邻的确认证明,当然包括本人的申请。需要说明的,实践中,可能更为复杂,作者认为,乡镇人民政府审核通过的宅基地批准文件是最为关键的材料。

笔者从事了多年的农村建设工作,也参与过农村不动产登记工作,特来作答。

通过多次规范和清理,农村没有房产证(或不动产权证)的主体房屋已不是很多,合法合规建房的绝大多数都办理了产权。若是在几次规范和清理特别是最近的农村不动产统一登记中,仍没有完全产权登记的,估计要想办理产权难度较大了。一是按常规,农村利用宅基地建房,只要宅基地审批、乡村规划审批齐全且按审批的情况进行建设的,一般都会在建好之后及时办理产权手续。但若是建房审批手续没有或不齐的,以及审批后不按审批的要求乱建的,在建好后无法进行初始确权。

二是从2010年以来,各地基本上都对2000年以前的农村违建进行了多次处置,违建不是十分严重的,以及很早以前群众修建的无证偏房,大多都可以按遗留问题办理产权。

三是农村不动产登记中,也对一批违建性质不是很严重的以及修建时间较长的无证房进行了确权。

那么,几次都没有确到权的,应该不会存在当村社干部未通知到、自己不知道的情况,存在较严重的违建行为可能性很大。随着7月初整治农村违法占地建房工作的启动,对于农村的存量违建房要想办证应该来说难度进一步加大。

若是要办理产权,自我整改很重要,多占了宅基地面积的,对于多出的部分要拆除复耕;房屋楼层数超过当地规定的,要拆除超标的部分。 不符合“一户一宅”,要想方设法通过分户、拆除多出的住房等,满足“一户一宅”的要求。占用基本农田建房且是唯一住房的,要力争纳入当地的农村建房遗留问题处置(因涉及调整土规,程序多难度大)。同时,要尽可能配合当地主管部门的要求,及时提供相交资料,多请他们出招如何整改后才能达到办理产权的要求。

另外,若违建性质太严重且无法整改,能确保不拆除仍可正常使用,也是很不错的结果了。

(本文图片来自于网络)

作者: 丹青植物网

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